|
Oglasavanje Marketing
|
Linkovi
|
Kamera
Borisa Spremo
|
|
Dragana Jovanović - Mortgage Agent
Closing Costs
Prilikom kupovine nekretnine jedna stvar deluje kao neprijatno iznenađenje:
“Closing Cost”. Izračunali ste koliki iznos možete da izdvojite kao učešće
(down payment) bazirano na stanju vašeg računa ali, veoma mali broj kupaca
unapred računa i sa dodatnim troškom zbirno nazvanim “closing cost”.
 Konzervativni pristup računanju tog troška je otprilike 2% od kupovne cene
nekretnine ali sa uvođenjem “Toronto’s new land transfer tax” i “HST” na
kupovinu novo-zidanih nekretnina, taj procenat je znatno veći.
U
ovom izdanju ću pokušati da vam objasnim šta “Closing Cost” sadrži.
Closing Costs za svakog kupca:
Land Transfer Tax: Ovo je uobičajeno najveći pojedinačni iznos.
Računa se tako što se kupovna cena množi koeficijentom iz tabele. Najveći
procenat u toj tabeli je 2% i on se primenjuje na iznos preko $400,000.00.
To znači da se koeficijenat od 2% plaća na svaki dolar preko $400,000.00.
Kupci prve nekretnine u Kanadi mogu posle da zatraže povraćaj dela plaćene
takse.
Legal Fees and Disbursements: Advokatski troškovi mogu biti veoma
različiti i nećete znati tačan iznos sve dok ne dobijete obračun. Nemojte se
ustručavati da pitate advokata za cenu njegovih usluga. Cene variraju od
advokata do advokata i često su više uslovljene politikom advokatske
kancelarije nego razlikom u uslugama koje pružaju. Idealno bi bilo da
koristite advokata koga vam je preporučila osoba kojoj verujete.
Standard disbursements ukljucuje “title insurance”, registraciju “deed and
mortgage charge”, “title search” i pripremanje tax certifikata. Svaki
“disbursement” uključuje standardni administrativni iznos plus dodatna cena
za vreme advokata.
Closing Adjustments: To su mogući troškovi koji nastanu posle datuma
kada vi postanete vlasnik a koje plaćate prodavcu. Ako je na primer prodavac
platio “property tax” unapred do kraja godine a nekretninu prodao pre kraja
godine, vi ste dužni da mu isplatite razliku.
Interest Adjustment: Označava iznos kamate za period između datuma
kada postanete vlasnik nekretnine i prvog regularnog plaćanja rate. Ovaj
iznos je različit za svakoga u zavisnosti od broja dana između ta dva datuma
i on sadrži samo kamatu bez plaćanja dela glavnice.
Fire Insurance: Ako vam je potreban “mortgage” banka će insistirati
da imate obezbeđen “fire insurance”, osiguranje nekretnine u slučaju pozara.
Ovaj trošak se ne plaća unapred već mesečno ali je potrebno da svom advokatu
dostavite dokaz da ste to osiguranje obezbedili.
Closing Costs za specificnu grupu kupaca:
Toronto Land Transfer Tax: Svako ko kupi kuću u Torontu mora da plati
dodatnu “land transfer tax”. I ova taksa se plaća po skali i maksimalni
procenat je 2% na svaki dolar preko $400,000. . I ovde postoji olakšica po
kojoj kupci prve nekretnine u Kanadi mogu posle da zatraže povraćaj dela
plaćene takse.
Mortgage Loan Insurance: Ako imate učešće manje od 20% od kupovne
cene nekretnine, morate platiti “mortgage loan insurance“ i to je zakon u
Kanadi. Iznos za to osiguranje je baziran na osnovu procenta vašeg učešća:
što manji procenat učešća, veći procenat osiguranja. Iznos za ovo osiguranje
se dodaje na iznos kredita ali vi plaćate PST (8%) na taj iznos kao deo
“closing cost”. CMHC, Genworth i Canada Guaranty su tri institucije koje
osiguravaju takve kredite svim bankama u Kanadi (CMHC je najveći). Procenat
je promenjljiv i trenutno se kreće između 1.25% do 3.15% za učešće između
20% i 5% (minimum učešća). Efektivno 1 juna 2015 “mortgage loan insurance
premium” za kupce koji imaju manje od 10% učešća se povećava za otprilike
15%.
HST for New Home Buyers: Ako kupujete novoizgrađenu kuću ili stan
morate platiti HST na kupovnu cenu. Posle toga možete tražiti povraćaj dela
te takse. Postupak za povraćaj je različit za one koji će u toj kući (stanu)
živeti i one koji će izdavati. Proverite svoj ugovor o kupovini zbog toga
što je nekad iznos HST već ugrađen u kupovnu cenu
New Home Warranty Program: Kupci novoizgrađene nekretnine su obavezni
da se prijave za osiguranje nove kuće “Tarion New Home Warranty program”.
Iznos je baziran na kupovnoj ceni i pokriva vas jednu godinu. Nekada je i
ovaj izdatak uključen u kupovnu cenu. Ako nije, mora se platiti na
“closing”.
Status Certificate: Kupci stanova su obavezni da plate za “status
certificate” koji će pregledati njihov advokat. On uključuje finansijske
izveštaje kondo korporacije i lokalne propise i pruža sliku imovinskog
stanja te korporacije. Ukoliko finasijsko stanje korporacije ne zadovoljava,
ne može se dobiti stambeni kredit od banke niti osiguranje kredita od recimo
CMHC. Advokat će vam reći i da li možete, na osnovu finansijskih izveštaja,
da očekujete značajno povećanje “condo fee”.
Title Insurance: Ovo osiguranje pruža zaštitu od prevare, greške i
krađe vlasništva. Zabeleženi su slučajevi prevaranata koji su uzimali
stambene kredite na kućama na kojima pravi vlasnici nisu imali ovo
osiguranje.
Iako neke banke traže dokaz da, pored novca za učešće, imate i sredstva za
“closing cost” na računu, bolje je da unapred budete obavešteni šta je sve
uključeno u te troškove. Mnogo ljudi bude iznenađeno ovim troškovima tek
posle potpisivanja ugovora o kupovini. Konačnu listu obračuna vam dostavlja
advokat ali ako znate približan iznos, nećete biti neprijatno iznenađeni.
Dragana Jovanović
Mortgage Broker/COO
CENTUM Total Mortgage Services Inc.
Licence :10646
Tel: 416-258-4048
E-mail:
dragana_jovanovic@centum.ca
www.centum.ca/dragana_jovanovic
|
|
Oglasavanje Marketing
|
